Archiwa blogu

Cztery kąty – kupić czy wynająć?

37% Polaków mieszkających w budynkach wielorodzinnych deklaruje, że zajmowane lokale nie są ich własnością[1]. Wynajem nie cieszy się w Polsce popularnością, w przeciwieństwie do m.in. Niemiec, gdzie w ten sposób żyje co druga rodzina. Najważniejszym powodem, dla którego wolimy „własne” od „wynajmowanego” jest potrzeba stabilizacji. Kupno mieszkania (nawet wymagające zaciągnięcia wieloletnich zobowiązań) daje możliwość pełnej kontroli nad nim. Z drugiej strony wynajem pozwala dostosowywać warunki mieszkaniowe do aktualnych potrzeb i możliwości. Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego podpowiadają, na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o wyborze mieszkania.

 

Dlaczego warto kupić mieszkanie?

 

Główną zaletą zakupu mieszkania jest fakt jego posiadania. Często stanowi ono najważniejszą inwestycję w życiu. Daje poczucie bezpieczeństwa i niezależności, a na dodatek stanowi majątek, który możemy zostawić dzieciom w spadku. Niestety niewiele jest rodzin, które dysponują środkami mogącymi pokryć tak duży wydatek. W związku z tym większość z nich decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a to nie zawsze jest proste. – Uzyskanie wsparcia ze strony instytucji finansowej wymaga spełnienia kilku warunków – stwierdza Marcin Krasoń, ekspert Home Broker i Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF). – Banki dokładnie prześwietlają finanse potencjalnych kredytobiorców. Musimy posiadać pozytywną historię oraz zdolność kredytową. Co ważne, w zgodzie z obowiązującymi przepisami, osoby zaciągające kredyt hipoteczny muszą też dysponować odpowiednim wkładem własnym. Obecnie wynosi on 5%, co dla kredytu o wartości 300 tys. zł oznacza 15 000 zł. Od 1 stycznia banki będą jednak wymagać dwukrotnie większych oszczędności (10% wkładu własnego). Dodatkowo należy pamiętać o opłatach okołotransakcyjnych, takich jak notariusz, wpis do hipoteki czy prowizje. Warto również zwrócić uwagę na rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM) oferujący wsparcie, które może częściowo lub całkowicie pokryć koszt wkładu własnego. Dopłaty dotyczą jednak wyłącznie rynku pierwotnego – dodaje.

 

Kredyt to nie wszystko

 

Jeśli przy zakupie mieszkania posiłkujemy się kredytem, należy pamiętać, że to wieloletnie zobowiązanie. Spłata nierzadko trwa ponad 20 lat, a comiesięczne raty stanowią znaczne obciążenie budżetu. Zaciągnięty kredyt utrudnia ewentualną przeprowadzkę czy zmianę mieszkania związaną np. ze zmianą pracy czy powiększeniem rodziny. – Spłata kredytu wymaga przede wszystkim dużej dyscypliny i stabilności finansowej – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expandera, ZFDF. – W takiej sytuacji utrata pracy czy długotrwała choroba stają się jeszcze bardziej dotkliwym problemem, bowiem bank będzie nadal oczekiwać spłaty kolejnej raty. Oczywiście można zabezpieczyć się przed takimi zagrożeniami. Przede wszystkim powinniśmy gromadzić oszczędności, które pozwolą poradzić sobie w trudnej sytuacji. Warto także zwrócić uwagę na produkty ubezpieczeniowe, takie jak polisa na życie, na wypadek utraty pracy lub niezdolności do pracy. Chociaż nie uchronią nas przed nieszczęściami, pozwolą jednak zminimalizować ich bolesne finansowe konsekwencje – dodaje.    

 

Co przemawia za wynajmem?

 

Wynajem nieruchomości to niezbyt popularna w Polsce forma mieszkania. Zwykle decydują się na nią głownie młodzi, których nie stać na zakup lokalu i nie mogą sobie pozwolić na zaciągniecie kredytu. Co ciekawe, na Zachodzie jest znacznie bardziej popularna – blisko połowa Niemców i Austriaków nie jest właścicielami nieruchomości, w których mieszkają[2]. Do największych zalet tego rozwiązania należy swoboda. Zwykle bez większych trudności możemy się bowiem wyprowadzić do innego lokalu lub nawet miasta. To bardzo ważne w perspektywie np. rynku pracy, który coraz częściej wymaga elastyczności. – Decyzję powinniśmy podjąć po gruntownej analizie kosztów
i własnych możliwości uzależnionych m.in. planów życiowych, a także czasu w jakim chcemy korzystać z lokalu
– zauważa Marcin Krasoń. – Dla młodych, dynamicznych osób, które mogą kierować swoją karierą zawodową w różnych miejscach kraju, a nawet świata, oferty wynajmu wydają się najbardziej racjonalne. W zależności od dochodów i potrzeb, młodzi ludzie mogą decydować o standardzie i otoczeniu, w którym się zatrzymają – dodaje ekspert.

 

Fundusz mieszkań na wynajem

 

Wartą uwagi inicjatywą mającą spopularyzować wynajem mieszkań jest stworzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego fundusz, który ma zainwestować pięć miliardów złotych w budynki z gotowymi mieszkaniami, które będzie wynajmował na zasadach podobnych do czynszowych, zarabiając zaledwie ok. 4% rocznie. To rozwiązanie ma poprawić sytuację rodzin, których nie stać na zakup własnego „M”.

 

Nie można wskazać jednoznacznie, które rozwiązanie jest lepsze. Zakup przywiązuje do mieszkania i stanowi duże obciążenie finansowe, ale z drugiej strony daje poczucie stabilności i bezpieczeństwa. Wybór powinien być zatem podyktowany przede wszystkim osobistymi preferencjami. – Zaletą wynajmu jest fakt, że mieszkanie możemy łatwo zmienić na inne, dostosowując warunki do naszych potrzeb i możliwości finansowych. Zwykle jest to też nieco tańsze rozwiązanie niż zakup. Z drugiej jednak strony wynajmowana nieruchomość nie jest naszą własnością, co często utrudnia kwestie takie jak choćby remont czy rearanżacja wnętrza. Co więcej pieniądze przeznaczone na wynajem „przepadają”, natomiast te wydane na raty kredytu w razie potrzeby możemy częściowo odzyskać sprzedając lokal – konkluduje Sadowski.

 

Źródło: ZFDF

 

[1] TNS na zlecenie firmy Dolcan, 2013

[2] Eurostat, 2014

Dopłata nie pokryje już wkładu własnego do kredytu

W przyszłym roku single i rodziny bezdzietne będą musiały zgromadzić środki na pokrycie minimalnego wkładu własnego do kredytu. Rządowa dopłata już nie wystarczy

 

Osoby pożyczające na mieszkanie zobligowane są obecnie do wniesienia co najmniej 5 proc. wkładu własnego do zaciąganego kredytu. Korzystający z programu Mieszkanie dla młodych są w uprzywilejowanej sytuacji. Nie muszą mieć zgromadzonych oszczędności, bo obowiązkowy wkład własny pokrywa im dopłata do kredytu. W przyszłym roku to jednak się zmieni.
Od początku 2015 roku minimalny wkład własny będzie wynosił już nie 5 a 10 proc. wartości nieruchomości. I na tym się nie skończy. Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała już, że w 2016 roku kredytobiorcy będą musieli obowiązkowo wnosić wkład własny w wysokości przynajmniej 15 proc., a w 2017 roku zostanie on podwyższony do 20 proc.

 

Stąd już w styczniu przyszłego roku nie wszystkim kupującym mieszkania w ramach MdM dopłata pokryje wymagany przez banki – 10 proc. wkład własny do kredytu. Zgromadzone środki własne będą musieli posiadać przede wszystkim single i małżeństwa bezdzietne, którym rząd dopłaca najmniej (tylko 10 proc.). Chodzi o to, że 10 proc. dopłaty do kredytu nie odpowiada 10 proc. wartości kupowanego mieszkania. Dopłaty liczone są bowiem na podstawie tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy i w rzeczywistości rząd dopłaca nieco mniej.

 

Poza tym, co jest jeszcze bardziej istotne, państwo dopłaca tylko do 50 mkw. w nabywanym lokalu. A co jeśli kupujący zdecyduje się na przykład na lokal o maksymalnej dopuszczalnej w programie wielkości – 75 mkw.? Singlom i rodzinom bezdzietnym dopłata wystarczy tylko na pokrycie niespełna 2/3 wymaganego wkładu własnego. A trzeba zwrócić uwagę, że w ramach MdM zwykle kupowane są mieszkania, których metraż przekracza 50 mkw. Statystyki Banku Gospodarstwa Krajowego, odpowiedzialnego za program, mówią, że lokale na które zaciągane są kredyty z dopłatą mają średnią wielkość ponad 53 mkw.

 

Co więcej, z danych BGK wynika również, że z rządowych dopłat korzystają właśnie w głównej mierze single i pary bez dzieci. I to właśnie tej największej grupie beneficjentów MdM-u w przyszłym roku dopłaty nie wystarczą na wkład własny do kredytu.

 

Najwięcej wniosków o dopłaty płynie z województwa pomorskiego i mazowieckiego. Na Pomorzu limit cenowy w programie ustawiony jest na tak wysokim poziomie, że większość mieszkań w ofercie deweloperów kwalifikuje się do dopłat. Z kolei na Mazowszu limity przyjęte w MdM tak mocno odbiegają od realiów rynkowych, że w Warszawie tylko co dziesiąte mieszkanie wystawione na sprzedaż przez deweloperów można kupić z dopłatą. Zdecydowana większość stołecznych lokali, które obejmuje program znajduje się w inwestycjach powstających na Białołęce.

 

Wojciech Stisz z firmy Barc Warszawa SA., która buduje mieszkania na Białołęce przyznaje, że pod względem dostępności ofert z dopłatą ta stołeczna dzielnica jest bezkonkurencyjna. – Niewielka różnica między średnią ceną ofertową mieszkań w inwestycjach położonych na Białołęce, a limitem cenowym w MdM dla Warszawy (6126 zł/mkw.) sprawia, że wiele firm wprowadza korekty stawek, tak żeby program mógł objąć jak największą część mieszkań w poszczególnych projektach – przyznaje Wojciech Stisz. – Dzięki promocyjnym cenom, jakie wprowadziliśmy w inwestycji Tarasy Dionizosa, wszystkie mieszkania na osiedlu, zarówno gotowe, jak i powstające w drugim etapie realizacji projektu można kupić z dopłatą – zapewnia przedstawiciel firmy Barc.

 

Niestety środki przeznaczone w tym roku na dopłaty nie zostaną w pełni wykorzystane. Dlatego Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju szykuje zmiany w programie. Mają one na celu zwiększenie rządowego wsparcia dla rodzin z dziećmi, do których głównie dedykowany jest MdM. Według zapowiedzi resortu, dopłata do wkładu własnego dla rodzin posiadających dwójkę dzieci ma wzrosnąć z 15 do 20 proc. wartości mieszkania. Rodziny z trójką lub większą liczbą dzieci będą mogły liczyć nawet na 25 proc. dopłaty (teraz 20 proc.).

Większe dopłaty będą jednak przyznawane tylko rodzinom z co najmniej dwójką dzieci. Tymczasem podwyższenie od nowego roku minimalnego wkładu własnego do kredytu zmusza innych kredytobiorców do oszczędzania. W najgorszej sytuacji są osoby, które nie mogą liczyć na rządową dopłatę.  Jeśli nie mają własnych środków, będą musiały sporo odłożyć. Żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości o wartości 300 tys. złotych już w styczniu przyszłego roku muszą dysponować kwotą 30 tys. zł na pokrycie wkładu własnego.

 

Autor: Barc Warszawa SA.