Archiwa blogu

5 lat rękojmi za wady budynku

25 grudnia wchodzi w życie ustawa o prawach konsumenta, która wprowadza pięcioletni okres rękojmi za wady. Oznacza to, że osoby kupujące mieszkanie na rynku pierwotnym będą miały 2 lata więcej na wykrycie ewentualnych usterek budynku.

W przypadku stwierdzenia, że wady te powstały z winy firmy deweloperskiej przed przekazaniem nabywcy kluczy do mieszkania, deweloper będzie zobowiązany do ich usunięcia. Dodatkowo, do końca października Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi konsultacje dotyczące wprowadzenia do ustawy deweloperskiej dodatkowych zapisów chroniących nabywcę nieruchomości mieszkaniowych.

 

Dziś uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nowego mieszkania wygasają po upływie 3 lat. W przypadku stwierdzenia i zgłoszenia nieprawidłowości przez nabywcę w terminie 30 dni od ich zauważenia, co do zasady deweloper ma obowiązek usunąć je na własny koszt, chyba że nie powstały one z powodów istniejących w lokalu już przed sprzedażą. Przedłużenie okresu objętego uprawnieniami z tytułu rękojmi o 2 lata ma dodatkowo chronić konsumentów. „Wejście w życie nowelizacji przepisów o rękojmi zwiększy bezpieczeństwo kupujących. Nie zmienia to wiele w przypadku sprawdzonych deweloperów, którzy oferują budynki dobrej jakości. Nowe przepisy podniosą poprzeczkę wszystkim firmom mieszkaniowym, tak by w całym kraju zwiększyć standardy wykonawcze. Nie chodzi tylko o drobne usterki, które mogą się zdarzyć i w takim wypadku naturalną rzeczą jest ich naprawa przez dewelopera, ale o konstrukcję budynku i ukryte wady, które mogą wpłynąć na komfort życia czy nawet bezpieczeństwo”, mówi Jakub Zagórski, dyrektor ds. marketingu i komunikacji w Skanska Residential Development Poland.

 

Mieszkania bez wad

 

Na przepisy dotyczące rękojmi klient może powołać się w kilku sytuacjach. Po pierwsze wtedy, gdy zaobserwuje wady przyczyniające się do zmniejszenia wartości i użyteczności domu (np. nierówne podłogi, uszkodzone instalacje, nieszczelne okna, zardzewiałe obróbki blacharskie). Deweloperowi można również zgłosić problemy związane np. z niekompletnością lokalu (brak drzwi, okien, instalacji uzgodnionych w umowie) czy brakiem określonych właściwości (w tym niezgodny z umową rozkład bądź powierzchnia pomieszczeń, użycie innych materiałów niż określone w umowie itp.). „Przepisy chronią również dewelopera doprecyzowując, że chodzi tylko o wady, które zaistniały w chwili wydania lub zawarcia umowy sprzedaży”, dodaje Jakub Zagórski. Deweloper nie jest więc odpowiedzialny za błędy powstałe później, np. z winy firmy wykończeniowej. Przywileje z tytułu rękojmi dotyczą też części wspólnej nieruchomości. Mieszkańcy będą mieli 5 lat na zgłoszenie ewentualnych usterek, licząc od podpisania pierwszej umowy przenoszącej własność lokalu w danym obiekcie, czyli od dnia zawiązania wspólnoty mieszkaniowej.

 

Z nowych przepisów będą mogły skorzystać tylko te osoby, które podpiszą umowę deweloperską lub przedwstępną już po 25 grudnia 2014 r. a także po tej dacie odbiorą mieszkanie od sprzedającego.

 

Źródło: Skanska

Konsument i jego prawa w przypadku wady fizycznej nieruchomości

W nowelizacji ustawy o prawach konsumenta zawarto kilka nowych regulacji pozytywnych dla konsumenta. Określa ona także zasadę, że nabywca nie ma prawa zrezygnować z umowy, jeśli wada jest nieistotna. Termin ten w dalszym ciągu nie został dokładnie zdefiniowany, a to może przyczynić się do tego, że pomiędzy zainteresowanymi będzie dochodziło do konfliktów.

Jeden z zapisów znowelizowanej ustawy odnosi się do konieczności powiadomienia konsumenta przez dewelopera o przysługujących mu prawach z tytułu odpowiedzialności sprzedawcy za wady świadczenia.

Nowością jest także obowiązek poinformowania przez sprzedawcę, czy wraz ze zbyciem nieruchomości świadczy on także usługi posprzedażne lub gwarancyjne. Nie jest bowiem wykluczone, że po sfinalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży deweloper będzie świadczył inne usługi związane np. z serwisem nieruchomości. W takiej sytuacji powinien on poinformować o tym nabywcę zanim ten podejmie decyzję o związaniu kontraktem z deweloperem.

Mimo, że w ustawie deweloperskiej znajdują się zaostrzone zasady eliminowania wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to gdy jakaś kwestia nie została w niej uregulowana, wówczas odsyła się do Kodeksu cywilnego. Znowelizowane przepisy gwarantują kupującym prawa brzmiące podobnie w poprzedniej wersji ustawy, np. prawo do żądania niższej ceny, odstąpienie od umowy lub zamiana rzeczy wadliwej na inną bądź usunięcie wady.

Jeśli nabywcą nieruchomości jest konsument, to zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, może on zażądać wymiany rzeczy na niewadliwą lub zamiast tego żądać usunięcia wady.

Teoretycznie może nastąpić sytuacja, że konsument będzie miał prawo do zamiany nieruchomości na wolną od wad, ale powinien pamiętać, że takie uprawnienie nie będzie mu przysługiwać w każdej sytuacji. Jeśli doprowadzenie kupionej rzeczy do stanu zgodnego z umową w sposób wymagany przez kupującego nie będzie możliwe lub wymagałoby zainwestowania nadmiernych kosztów w stosunku do tego, co proponuje sprzedawca – wówczas taka możliwość nie zaistnieje. Przy ocenie nadmierności kosztów pod uwagę brana jest wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i zakres stwierdzonej wady, a także uwzględniane są niedogodności, na jakie narażałby konsumenta inny sposób zaspokojenia.

Niestety, ustawa nie definiuje dokładnie, czym jest niemożliwość doprowadzenia zakupionej rzeczy do zgodności z umową. W takich sytuacjach trzeba się zatem spodziewać, że każdorazowo kluczowa będzie treść umowy podpisanej pomiędzy sprzedawcą i konsumentem.

Joanna Walerowicz

mojszmal.pl